¿Qué son los elementos comunes?
Los elementos comunes son todas aquellas partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios: la fachada, el tejado, el portal, las escaleras, los ascensores o las instalaciones generales. Su conservación y modificación están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no se pueden alterar libremente.
¿Qué obras pueden hacerse sin aprobación de la junta?
Algunas actuaciones pueden realizarse sin necesidad de acuerdo previo, como:
– Reparaciones urgentes para evitar daños mayores (por ejemplo, una fuga de agua).
– Obras de conservación y mantenimiento obligatorias impuestas por el ayuntamiento o por la normativa de seguridad.
En estos casos, el administrador de fincas puede autorizar la intervención urgente e informar después a la junta de propietarios.
¿Qué obras requieren aprobación?
Cuando se trata de obras de mejora o modificación, sí es necesario un acuerdo comunitario.
Para mejoras que no sean esenciales (por ejemplo, instalar una piscina o reformar el portal con fines estéticos) se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas.
Si la obra implica alterar la estructura o la configuración exterior del edificio (cerrar terrazas, modificar fachadas, etc.), se requiere unanimidad.
Las obras de accesibilidad (instalación de ascensor o rampa) pueden aprobarse por mayoría simple, si el coste no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El papel del administrador de fincas
El administrador colegiado es clave para asesorar a la comunidad antes de aprobar una obra:
– Verifica que el acuerdo se adopte conforme a la ley.
– Gestiona presupuestos, licencias y permisos.
– Supervisa que los trabajos se ejecuten correctamente.
Gracias a su intervención, se evitan conflictos y sanciones por incumplir la normativa urbanística o comunitaria.
En resumen
Antes de comenzar cualquier obra en zonas comunes, es fundamental consultar al administrador de fincas y aprobarla correctamente en junta. Así se garantiza el cumplimiento legal y la buena convivencia entre vecinos.
