¿Qué nos dice la Ley de Propiedad Horizontal?
Cuando se desean realizar obras en una comunidad de vecinos se debe acudir a La ley de Propiedad Horizontal. Y, ¿Qué nos dice la Ley de Propiedad Horizontal? La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal regula cualquier actuación que tenga que ver con obras en la comunidad de vecinos, vinculadas con la supresión de barreras arquitectónicas y mejoras de habitabilidad del inmueble.
¿Qué obras puede realizar cualquier vecino en su vivienda o local?
Parafraseando el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) queda claro que los copropietarios tienen la potestad para realizar modificaciones en su piso o local, siempre y cuando con ello no se altere o menoscabe la seguridad del edificio o la propiedad de otro propietario.
Asimismo, queda establecido que en su inmueble las modificaciones o reformas, deben informarse a la brevedad posible al administrador.
Esto significa que cualquier vecino puede modificar o realizar obras en su inmueble siempre y cuando no afecte la seguridad del edificio u ocasione alteraciones en los bienes comunales. Además, las modificaciones permitidas no incluyen aquellas que, por cualquier razón, impacten en la estructura comunitaria. Es decir, no se permite derribar paredes, techos o muros que vulneren la seguridad y la estructura de la comunidad.
¿La comunidad puede negarse a que un vecino realice obras en su vivienda?
No existen razones para negar que un vecino realice obras en su vivienda a menos que su obra implique violentar o cambiar la estructura del inmueble. Sin embargo, aún y cuando se realice una obra permitida, debe obtener los permisos necesarios para ello.
Para obtener el permiso, el propietario y responsable de la ejecución de la obra deberá tramitar el mismo ante el ayuntamiento de su localidad, si así lo exigen las ordenanzas municipales que correspondan a ese tipo de obra.
Además:
- Debe mantener las zonas comunes en buenas condiciones.
- En el caso de ensuciar un espacio común, se deberá limpiar cada vez que sea necesario.
- Y, al finalizar el trabajo, toda la zona debe quedar limpia.
Como propietario, ¿Puedo negarme a que la comunidad realice obras comunitarias en mi casa?
Realmente, no. En el artículo 9 de la LPH se deja claro que bajo ningún concepto, un copropietario podrá negarse a que en su vivienda se realicen obras a favor de la comunidad. De manera que, de ser necesario no debería oponerse.
De la misma forma, se estipula en la Ley de Propiedad Horizontal que de ser necesario una reforma comunitaria, que implique tener acceso a su vivienda, el propietario no podrá negarse.
Esto quiere decir que como propietario de una vivienda en comunidad, no hay razones para no consentir reparaciones o actuaciones necesarias, llevadas a cabo como consecuencia de reparar, mejorar o corregir daños por el bien de toda la comunidad.
Y, si bien, esto es posible, también se debe considerar que los daños o perjuicios que se ocasionen, como consecuencia de las reparaciones realizadas en una vivienda, la comunidad se hará responsable de cubrir los costos y reparaciones a fin de dejar todo en su estado original. Es decir, tal como se encontraba antes de iniciar la obra en cuestión.
¿Puedo negarme al pago de las derramas aprobadas para la realización de las obras de conservación o impuestas por alguna administración pública?
Una vez más, no es posible negarse. En una comunidad, todos los vecinos han de contribuir a los gastos que se generen en la realización de las obras por concepto de servicios o reparaciones de tipo comunitario. Todo esto se establece en el artículo 9.1, de la Ley de propiedad Horizontal.
En definitiva, los gastos que se corresponden con reparaciones, servicios o reformas en zonas comunes, derivan en aportaciones porcentuales equitativas que deben ser asumidas responsablemente por cada copropietario.
¿Puedo utilizar elementos comunes para hacer mejoras en mi casa?
Este asunto no se contempla en la Ley de Propiedad Horizontal; sin embargo, está reflejado en el artículo 394 del Código Civil, en donde se regula que, si es posible utilizar elementos comunes para hacer mejoras en tu casa, siempre y cuando no se altere ni se ocasione ningún daño en los elementos comunes.
La LPH establece que cada copropietario tiene derecho a servirse de las zonas comunes, es más puede disponer de estas, siempre que esto no perjudique los intereses comunes, ni imposibilite que el resto de la comunidad pueda también beneficiarse.
Esto se traduce en que no hay inconveniente en realizar cambios, por ejemplo, en los desagües para reformar tu baño o tu cocina. Solo que, siempre se debe cuidar que estos elementos conserven su buen estado.
¿Qué permisos voy a necesitar para realizar obras en una comunidad de vecinos?
Los permisos necesarios para realizar obras en una comunidad de vecinos se rigen por las ordenanzas municipales. La LPH no fija una posición con relación a que deba solicitarse una licencia para reformar una vivienda, más allá de lo acordado en juntas de propietarios.
Proceso para acordar la realización de obras en la comunidad
Los trabajos significativos en comunidad como en cualquier caso similar son revisados, evaluados y aprobados en juntas ordinarias o extraordinarias entre copropietarios. Por lo general, se presentan las propuestas, se escuchan opiniones y se lleva a cabo un proceso de votación simple.
Forman parte de esta toma de decisiones, aquellos proyectos de obras que impliquen reformas en la fachada de la comunidad o, cualquier cambio que sea común necesario para el bienestar de toda la comunidad.
No obstante, a veces la toma de decisiones de esta naturaleza no es tan fácil como parece. De hecho, hay excepciones. Por eso queremos mostrarte de manera clara cómo proceden los acuerdos para la realización de obras en la comunidad de vecinos.
Excepciones existentes sobre los acuerdos de modificación de elementos comunes
Las eliminaciones de barreras de tipo estructural se consideran de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal. Este tipo de decisiones quedan exceptuadas de ser o no aprobadas en juntas de comunidad de propietarios. Estas deben preverse en cumplimiento con los acuerdos de la legalidad específica y pormenorizada. Forman parte de estas excepciones la instalación de elevadores auxiliares o la construcción de rampas en áreas comunes.
Modificaciones en elementos comunes que requieren unanimidad
Asimismo, hay otras decisiones que solo responden a la unanimidad, de lo contrario, no podrán ejecutarse las acciones correspondientes. En este caso se considera que, en términos generales, cualquier obra que implique una modificación en el título constitutivo, implica una decisión unánime.
Estas excepciones aplican, si se decidiese ejecutar una obra para quitar una parte de un bajo a un propietario porque se necesita una ampliación del portal que beneficiará a toda la comunidad. En casos como estos, la decisión debe tomarse, no solo de forma unánime, sino además, con el consentimiento del propietario afectado.
Ahora bien, se debe cuidar la concurrencia del abuso de derecho que suele puede ocurrir en el seno de la comunidad de propietarios. Casos en lo que se incurre en esta falta son, por ejemplo, cuando ocurren actos de tipo discriminatorios de la comunidad para un copropietario en función de obras e intervenciones comunes. Cuando esto ocurre, la apelación al abuso de derecho ha permitido ponderar los intereses que están en juego.