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Monthly Archives for junio 2021

Pequeños gestos para hacer más sostenible nuestra comunidad de propietarios

El parque inmobiliario puede vivir una auténtica revolución en los próximos años con los pasos que se están dado para mejorar la eficiencia energética de los edificios. Las instalaciones de autoconsumo en edificios residenciales ya son una realidad, recientes cambios en la normativa llevan a la elección de sistemas de calefacción menos contaminantes que los tradicionales y una de las grandes apuestas del Gobierno es la inversión de parte de los fondos europeos derivados de la crisis provocada por la pandemia de la COVID-19 en la rehabilitación de inmuebles. Todos estos grandes gestos conllevan que los edificios en los que vivimos serán más saludables: no solo contaminarán menos, sino que también estarán mejor aislados del exterior, mejorando la calidad de vida interior. Y además nos ahorrarán dinero.

La ambición de los planes que están sobre la mesa supondrán para las comunidades de propietarios una inversión económica que se verá aliviada por las ayudas públicas, pero también llevarán tiempo. Y mientras tanto, ¿qué podemos hacer para que nuestras comunidades sean un poco más sostenibles, un poco más eficientes, sin una gran inversión?

Muchos de los pequeños gestos que se suelen difundir como buenas prácticas dentro de nuestros hogares para reducir la contaminación y la generación de residuos y mejorar la eficiencia energética son igualmente aplicables a las comunidades y a sus servicios comunes. Hemos reunido una selección de acciones basadas en los principios de la economía circular (reducir, reutilizar, reparar y reciclar) que nos ayudarán a vivir en fincas más sostenibles y nos permitirán ahorrar dinero con un desembolso económico pequeño.

Agua

-Realizar revisiones periódicas de todas las instalaciones de agua para detectar fugas.

-Optimizar el uso del agua en la limpieza de las zonas comunes, reciclando agua, si es posible. Por ejemplo, utilizando el agua de la piscina (si hay este equipamiento) cuando esta se va a cambiar o usando agua de la lluvia, si se habilita un sistema de recogida.

-Tanto en el portal como si nuestra finca cuenta con zonas verdes optar por plantas autóctonas que requieran poco riego. Agrupar las plantas en función de sus necesidades de riego para que este sea más eficiente.

-Instalar en los grifos dispositivos reductores de caudal.

-Para las zonas verdes utilizar un sistema de riego automatizado y programarlo para la noche o el amanecer. Siempre que no vaya a llover. Y no hace falta que mires cada día las previsiones meteorológicas: el Canal de Isabel II cuenta con un servicio gratuito de alertas por SMS que te indica si es necesario o no regar tu jardín. Además, para el riego de las plantas también podemos reutilizar el agua de la lluvia.

-Si en la finca hay piscina, hay que cubrirla cuando no se esté utilizando para evitar que se evapore el agua.

Electricidad

-El ascensor es, en la mayoría de las comunidades de propietarios, el elemento que más energía consume. Para reducir este consumo, se recomienda que utilice bombillas de bajo consumo y que cuente con un detector de presencia para que las luces permanezcan apagadas cuando no hay nadie en el mismo. En los edificios donde hay más de un ascensor, hay que realizar una programación que evite duplicidades, de tal forma que cuando alguien solicita el elevador solo acuda uno.

-Instalar bombillas de bajo consumo en todas las zonas comunes.

-Utilizar detectores de presencia para que solo se activen las luces en aquellas zonas donde hay personas. O, en su defecto, temporizadores.

-Instalar en el exterior sistemas de alimentación eléctrica que funcionen con energía solar: para las luces del jardín, para la puerta del garaje…

-Si hay piscina podemos utilizar un programador en la depuradora para evitar que esté funcionando de forma continua.

-Si la piscina es climatizada, se puede instalar un sistema de aprovechamiento solar para calentar el agua.

Residuos

-En la lista de la compra de los productos necesarios para el mantenimiento de la finca (para su limpieza, para la jardinería…) priorizar aquellos menos contaminantes, ya sea en su composición, en el material del envase (menos plástico y más materiales biodegradables) o en su presentación. Elegir productos a granel antes que los de uso individual y evitar los de un único uso.

-Eliminar los residuos de forma adecuada: cada tipo de residuo debe ir al contenedor habilitado para garantizar su reciclaje o eliminación.

-Dotar a la comunidad de recipientes de reciclaje para ayudar a los propietarios a extender esta práctica dentro de sus hogares: ya sean contenedores de aceite usado, de pilas, de bombillas…

-Utilizar compostoras. Si en la finca hay un lugar adecuado para su instalación, son una excelente herramienta para convertir en abono los residuos orgánicos tanto de las viviendas como de las áreas verdes de la comunidad.

Con estos pequeños gestos ahorraremos dinero y estaremos contribuyendo a que nuestra comunidad de propietarios sea un poco más amigable con el medio ambiente, cumpliendo, a escala de una comunidad de propietarios, con los principios de Desarrollo Sostenible.

FUENTE: ciudadycomunidad.cafmadrid.es

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Deficiencias constructivas en edificios

Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda.

Cuando se compra de primera mano un inmueble, hay que saber que existe un plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local. Los plazos de garantía en general son aquellos que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas o locales de negocio para protegerlos, durante esos plazos, de los daños causados por una mala construcción.

La Ley que contempla los distintos plazos de garantía es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

¿Qué plazo tiene la comunidad de propietarios para reclamar defectos constructivos?

La LOE establece TRES PLAZOS DE GARANTÍA que van en función de la importancia de los daños por la mala construcción y que son de :

–  10 AÑOS por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

–  3 AÑOS por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

–  1 AÑO por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados «DEFECTOS DE ACABADO«, de los que nos vamos a ocupar.

Por último decir que todos estos vicios de la construcción han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de los plazos de garantía señalados.

¿Cuál es el plazo de prescripción de la garantía?

Una vez que se produce el defecto constructivo dentro del plazo de garantía, de conformidad al art. 18 LOE existe un plazo de prescripción de dos años para reclamar el defecto.

El hecho de que el plazo sea de prescripción y no de caducidad, nos permite interrumpir el plazo mediante una reclamación extrajudicial y volver a iniciar el cómputo de los dos años.

 ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?

En aquellos supuestos donde los defectos de construcción afectan a varias viviendas, lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. La acumulación de acciones supondrá utilizar todos los medios de prueba en un solo juicio para acreditar todos los daños y su responsabilidad, resolviendo el contencioso en una única sentencia, además, la unión de los afectados supondrá un ahorro de costes tanto en lo referente al informe pericial como a los honorarios de defensa jurídica.

¿Qué hacer en Comunidades de Propietarios, cuando los daños afectan a elementos comunes y a elementos privativos de las viviendas?

Cuando un edificio padece defectos constructivos, las patologías se manifiestan tanto en elementos comunes como en viviendas, de hecho, es habitual que defectos cuyo origen residen en zonas comunales los daños afecten a elementos privativos (filtraciones de cubierta, falta aislamientos en fachada, deficiencias en instalaciones…).  En cualquier caso, el administrador o el presidente de la comunidad pueden reclamar a los agentes de la edificación la reparación de todos los daños del edificio, comunes o particulares. De no obtener la debida respuesta o si las obras de reparación son infructuosas, será la comunidad en Junta de Propietarios quien deba contratar a un despacho de abogados especializado en defectos de construcción y a un perito especialista en patología constructiva para dictaminar los daños e imputar responsabilidades. Este informe pericial es imprescindible para negociar con los agentes la rehabilitación del edificio o, de no existir voluntad de acuerdo, interponer la correspondiente demanda judicial.

Todos los daños del edificio derivan del mismo Proyecto y Licencia de Obra, por ello, podremos acumular todas las acciones en un único procedimiento judicial, estando legitimado el Presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios por daños en zonas comunes y a los propietarios individuales por daños en sus viviendas, siempre que el acuerdo se apruebe en Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto y ningún propietario individual se oponga al ejercicio de acciones en lo referente a su vivienda o local.

¿Mis vecinos pueden quejarse si pongo la lavadora por la noche?

La nueva factura de la luz encarece el uso de la lavadora en horario diurno.

Barcelona, Valencia o Zaragoza fijan de madrugada límites de ruido inferiores incluso a los del centrifugado de la lavadora.

Los expertos consultados advierten de que el uso de los electrodomésticos por la noche conlleva multas de hasta 3.000 euros

Poner la lavadora por la noche se ha convertido en una alternativa para muchos consumidores a raíz de la entrada en vigor de la nueva factura de la luz, que distingue tres tramos horarios en función de su coste, siendo de 00:00 a 08:00 horas el más barato. Sin embargo, los ruidos ocasionados por esta medida son incompatibles con el ahorro en la mayoría de grandes ciudades españolas, que fijan límites acústicos inferiores en esta franja horaria incluso a los del centrifugado de la lavadora.

Barcelona, Valencia o Zaragoza cuentan con ordenanzas municipales que prohíben el funcionamiento de electrodomésticos de mayor consumo en la denominada ‘hora valle’ de la nueva tarifa de la luz debido al ruido que provocan. Su incumplimiento puede dar lugar a multas económicas, como demuestran algunas sentencias que han sancionado el uso de lavavajillas o lavadoras por la noche si no hay un aislamiento correcto de la vivienda.

Entonces, ¿mis vecinos pueden quejarse si pongo la lavadora por la noche?

Sí. Los niveles de ruidos máximos en las comunidades de propietarios están regulados, entre otros, en la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley del Ruido, así como otros decretos autonómicos u ordenanzas municipales de Protección del Medio Ambiente Urbano.

Cómo está regulado en las comunidades de vecinos?

La Ley de la Propiedad Horizontal establece en su artículo 7 que el presidente, a iniciativa propia o de los propietarios o inquilinos afectados requerirá a quien realice las actividades prohibidas su inmediata cesación. No obstante, siempre es recomendable intentarlo por la vía amistosa en un primer momento. “Si el primer contacto personal es inútil, no habrá más remedio que gestionarlo a través de la comunidad de propietarios si hay una disposición a ello o con reclamaciones particulares”, subraya el abogado.

El presidente del Consejo de Administradores de Fincas, Salvador Díez Lloris, apunta además que en casos extremos “la comunidad puede instar un procedimiento civil previa convocatoria de una junta y de acuerdo entre los vecinos”.

¿Es diferente si estoy de alquiler?

No tiene transcendencia. Tal como explica Díez Lloris, en la vía administrativa no importa si la infracción la realiza el propietario o el inquilino: hay que atender a la persona que realiza el acto. En la vía civil, por su parte, se va a acordar requerir al propietario.  “Pero da igual quien la ocupe, el procedimiento es el mismo”, recalca.

¿Qué multa me podrían poner?

El experto asegura que las sanciones normalmente no están previstas, ni en el Código Civil ni en los estatutos de las comunidades de vecinos. Sin embargo, en las ordenanzas municipales sí pueden contemplarse.

En el primer caso, lo más habitual es que se prohíba la utilización de esos electrodomésticos. En el caso del segundo, el importe de las multas dependerá de la normativa en cuestión, pero oscilará entre los 750 y 3.000 euros.

¿Y si me denuncian los vecinos?

Según explican desde la OCU, si la sentencia es estimatoria, además del cese inmediato de la actividad, podría exigirse una indemnización y la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo de hasta tres años y el fin del contrato si es inquilino. “En la demanda conviene incluir a todos los residentes en la vivienda, ya que cuando hay indemnización se concede por cada afectado”, apunta la organización.

FUENTE: RTEVE.ES

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¿Está permitido fumar en la comunidad de vecinos?

¿Dónde está prohibido fumar?

¿Quién no se ha subido alguna vez al ascensor y se ha encontrado un inconfundible olor a tabaco? ¿Quién no ha visto una colilla en las escaleras del edificio?

La Ley 42/2010, en vigor desde enero de 2011, resolvió las lagunas que dejó la famosa normativa antitabaco de 2005. La respuesta es contundente: “No se puede fumar en las zonas comunes de los edificios”. De 2005 a 2010 los vecinos seguían fumando en el portal, las escaleras o en el ascensor, puesto que la ley Antitabaco de 2005 se centró en bares, espacios públicos cerrados como pabellones o centros comerciales, sin especificar bien si una comunidad de vecinos entraba dentro de esos parámetros legales.

Pero, ¿qué se puede hacer si un vecino incumple sistemáticamente las normas y fuma donde le da la gana?

El primer paso será optar por la solución más diplomática, es decir, solicitarle a través del presidente de la comunidad o del administrador de fincas que deponga en su actitud y recordarle lo que dicta la ley y los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, si esta hubiera aprobado ampliar la prohibición de fumar a determinadas zonas comunes al aire libre de la comunidad de vecinos.

Si persiste la conducta, tanto la comunidad de vecinos como cualquiera de los propietarios, puede denunciarlo. En caso de ser la Comunidad la que actúe, será necesario que al menos un testigo presencial lo informe por escrito para la remisión de un requerimiento formal comunitario como paso previo a la posible adopción de acuerdo en junta general para acción legal al respecto.

Se puede informar a las autoridades públicas, en este caso el vecino se podría enfrentar a dos tipos de sanciones:

  1. Leve: Multa de 30 a 600 euros por fumar donde no está habilitado. (Más habitual en comunidades de vecinos)
  2. Grave: Sanción de 600 a 10.001 euros por permitir fumar donde está prohibido.

Si nuestra Comunidad de vecinos cuenta con espacios abiertos al aire libre, como pudiera ser el caso de jardines, pista polivalente, piscina u otros espacios entonces, sí se podría fumar en estos. Sin embargo, los parques infantiles están excluidos de esa opción, puesto que la ley protege a los niños para que estén alejados del tabaco.

No obstante, es aconsejable no fumar dentro de estos espacios, aunque no esté prohibido, ya que el mal olor que se produce y si añadimos que algunos de los fumadores tiran las colillas en el suelo, podríamos decir que crea un mal aspecto a nuestra Comunidad. Además, existen otros riesgos inherentes que, aunque sean solo latentes, siempre están presentes cuando hablamos de fuego.