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El cambio climático sobrecalentará dos veces más las viviendas

Las viviendas que no inviertan en aislamiento, se sobrecalentarán dos veces más.

El nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE) marcará las reglas que tendrán que seguir las promotoras y empresas del sector para adaptarse al modelo de construcción europeo, que tiene su origen en el fomento de los edificios de consumo de energía casi nulo (EECN). Una exigencia que afectará a cualquier solicitud de licencia de obra que se presente, ya sea para nueva construcción o para una intervención importante en edificios existentes.

Para llegar a unos mínimos de eficiencia energética, las promotoras estarán obligadas a incluir en el proyecto y en la propia construcción equipos más eficientes y sostenibles y una mejora en la calidad de las envolventes térmicas. Instalaciones capaces de alcanzar unas condiciones adecuadas de confort con el mínimo gasto energético para el usuario.

Un estudio pionero liderado por el Laboratorio de Control de Calidad en la Edificación del Gobierno Vasco, analiza no sólo el grado de confort de un bloque de viviendas según la normativa EECN del CTE, sino también el comportamiento de este tipo de edificios y, más concretamente, el riesgo de sobrecalentamiento que puede tener en su interior causado por el cambio climático.

El estudio “Confort térmico y riesgo de sobrecalentamiento en viviendas plurifamiliares EECN –Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo” compara, mediante una batería de 12 simulaciones dinámicas, las condiciones interiores de las 32 viviendas de este bloque construido en 2014 con otro edificio gemelo mejorado en el que se incorporan medidas pasivas y equipos eficientes. El Laboratorio centra este estudio en Madrid por tener un clima dual con alta demanda de calor y frío.

Con las mejoras consideradas, un edificio EECN mejorado consigue ahorrar la mitad del consumo de refrigeración. Por ejemplo, el tiempo de sobrecalentamiento sin utilizar el aire acondicionado es menor gracias a las medidas propuestas en el estudio, llegando a reducir el periodo de calor a menos de dos meses. En viviendas sin aire acondicionado, el edificio base se sobrecalienta el doble que el mejorado.

Fuente: idealista/news

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Riesgos laborales relacionadas con la pandemia

Las empresas que no garanticen la distancia de seguridad entre los trabajadores se enfrentan a multas de hasta 40.985 euros

El Gobierno crea varias infracciones graves en prevención de riesgos laborales relacionadas con la pandemia, como no garantizar la distancia de 1,5 metros entre trabajadores o no darles los equipos de protección en caso de que esta sea imposible de mantener.

Fuentes del Ministerio de Trabajo recuerdan que no toda actuación de la Inspección deriva en multa, ya que los funcionarios analizan cada situación e incluso en ocasiones se emite un requerimiento para que la empresa corrija su comportamiento en un plazo de tiempo en los casos menos graves y que no existe mala fe por parte de la compañía. Si la situación es merecedora de multa, estas tienen varios grados, y se concluirá cuál se aplica teniendo en cuenta las circunstancias de cada situación. Las multas más elevadas, de algo más de 40.000 euros, se impondrían en los casos más flagrantes, en los que se tiene en cuenta la peligrosidad, el carácter de los riesgos, la gravedad de los daños producidos y el número de trabajadores afectados, explican en Trabajo.

Las medidas cuyo incumplimiento es calificado como “infracción grave” en materia de prevención de riesgos laborales son las siguientes:

— Adoptar medidas de ventilación, limpieza y desinfección adecuadas a las características e intensidad de uso de los centros de trabajo, con arreglo a los protocolos que se establezcan en cada caso.

— Poner a disposición de los trabajadores agua y jabón, o geles hidroalcohólicos o desinfectantes con actividad virucida, autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad para la limpieza de manos.

— Adaptar las condiciones de trabajo, incluida la ordenación de los puestos de trabajo y la organización de los turnos, así como el uso de los lugares comunes de forma que se garantice el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal mínima de 1,5 metros entre los trabajadores. Cuando ello no sea posible, deberá proporcionarse a los trabajadores equipos de protección adecuados al nivel de riesgo.

— Adoptar medidas para evitar la coincidencia masiva de personas, tanto trabajadores como clientes o usuarios, en los centros de trabajo durante las franjas horarias de previsible mayor afluencia.

FUENTE: eldiario.es

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Regiones más rentables para invertir en una vivienda para alquiler

Navarra es la comunidad autónoma más rentable a la hora de invertir en una vivienda para ponerla en alquiler. La región, con una rentabilidad del 6,91%, es en la que más sale a cuenta comprar una vivienda para arrendarla después, de acuerdo con el informe de pisos.com que analiza el mercado en el segundo trimestre del año.

La comunidad foral supera a Aragón (6,76%), Castilla La Mancha (6,65%), Madrid (6,57%), Cataluña (6,47%), Castilla y León (6,42%), Comunidad Valenciana (6,33%), Región de Murcia (6,32%) y Cantabria (6,30%) como destino más apetecible para los inversores. Estos nueve territorios son los que superan la media nacional, que está en el 6,16%.

Pisos.com calcula, para una vivienda media de 192.774 euros y un alquiler medio de 990 euros, un beneficio medio de ese 6,16% que supera con creces el 5,27% del mismo periodo del año pasado. En ese sentido, el mercado de alquiler sale más o menos indemne de la crisis económica generada por la pandemia del coronavirus.

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Consejos para evitar robos en verano

Los expertos recomiendan tras varios meses de confinamiento, y ante los previsibles desplazamientos entre comunidades autónomas a segundas residencias de cara al verano, lo que propicia la posibilidad de ser víctima de un robo, simular que la vivienda se encuentra habitada y no difundir nuestras vacaciones en las redes sociales, además de conectar el dispositivo de alarma ante posibles

Horas punta de robos

Los ladrones también cuentan con sus horarios favoritos para perpetrar sus robos, tal y como demuestra el Barómetro de Seguridad de Securitas Direct, cuyos datos se han extraído de sus dos Centrales Receptoras de Alarmas, las dos más grandes de Europa.

Las horas punta de las intrusiones son las noches y madrugadas de los fines de semana, desde las 21h hasta las 2h, momentos en los que es más fácil que las casas estén vacías y cuando los ladrones llevan a cabo los robos.

Estos son 7 consejos que pueden ayudarte a mantener a salvo tu hogar durante las vacaciones:

  • No anunciar qué nos vamos de viaje o publicarlo en redes sociales.
  • Dejar algunas persianas subidas: Dejar todo cerrado a cal y canto haría demasiado evidente que la vivienda no está ocupada, así que procura cerrar bien las puertas y ventanas, pero deja que entre algo de luz para que parezca que hay alguien. Además, podéis pedir a un familiar, amigo o vecino de confianza que se pase por allí cada cierto tiempo y suba o baje algunas persianas.
  • Los temporizadores pueden ser grandes aliados: Instalarlos en las luces para que se enciendan y apaguen a determinadas horas puede ayudar a simular que hay alguien en casa.
  • La acumulación de correo también es un indicador que los ladrones utilizan para averiguar qué domicilios están vacíos. Como en el caso de las persianas, un familiar, amigo o vecino de confianza puede ayudarte con eso si te planeas estar demasiados días fuera.
  • Evita dejar objetos de valor a la vista, ya sea dinero en efectivo, joyas o cualquier otro elemento que pueda ser tentador. Si tienes caja fuerte en casa aprovéchala e introduce todo lo que veas necesario antes de salir.
  • Aconsejamos desactivar la geolocalización de tus dispositivos y aplicaciones móviles.
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El IVA e IRPF del alquiler durante el COVID-19

Las normas tributarias señalan que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales de declarar por el IRPF aunque no haya recibido las cantidades comprometidas.

Moratoria o condonación del pago del alquiler

En este punto, el criterio de Hacienda es que si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

En cuanto al IRPF, el criterio de Hacienda es que el arrendador deberá imputar el rendimiento íntegro (ingresos) obtenido estos meses, en función de cuando sea exigible la nueva renta. Y ello, de acuerdo con los nuevos plazos acordados por las partes. Además, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios, y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias durante esos meses, al seguir arrendado el inmueble.

Rebaja en el importe del alquiler

Del mismo modo, si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

En el IRPF, el arrendador reflejará como rendimiento íntegro (ingresos) durante esos meses, la nueva renta acordada por las partes, cualquiera que sea su importe. Y, como en el caso anterior, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias al seguir arrendado el inmueble.

Retenciones del IRPF sobre el importe del alquiler

Además, hay que tener en cuenta que algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención (19%) en función de la condición del inquilino. Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.

Pues bien, la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague de acuerdo con el nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. Por tanto, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención. Y se paga la nueva renta pactada, la retención deberá calcularse, e ingresarse en Hacienda, sobre el importe de dicha nueva renta. Además, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada.

 Necesidad de modificar el contrato de alquiler, o de incorporar un anexo

Para que todo lo anterior sea aplicable, lo primero y fundamental es acreditar la realidad de la condonación, moratoria, suspensión, o rebaja del alquiler. Y ello podrá realizarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Y es que lo fundamental es poder demostrar que no estamos ante una situación de impago del alquiler, sino ante la fijación de una nueva renta durante unos meses. Y ello, porque tanto en IRPF como en IVA, el impago del alquiler no exime al propietario de declarar la renta, o ingresar el IVA.

Cierto es que las leyes de ambos impuestos prevén mecanismos para compensar el impago. Estos son la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (art. 23.1.3º Ley 35/2006), y de la modificación de la base imponible en el IVA (art. 80.Cuatro Ley 37/1992). Pero ello no siempre será posible.

Por ello, es recomendable poder demostrar que no estamos ante un impago, sino ante un acuerdo entre propietario e inquilino. Ello, además, será beneficioso para ambas partes. Para el propietario, en el aspecto fiscal, porque le permitirá tributar solo por la renta obtenido. Y para el inquilino, porque evitará que aquél pueda reclamarle en el futuro la renta dejada de pagar durante la crisis del COVID-19.

 

 

 

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¿Podemos poner una cláusula anticoronavirus en el contrato de alquiler?

La pandemia COVID-19, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

En el peor de los casos dicho impacto puede consistir en una alteración de las circunstancias del contrato que comporte un importante desequilibrio de las prestaciones contractuales en grave perjuicio del inquilino que imposibilite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o las haga extremadamente onerosas. En otras palabras, podría suceder que se produjera un desplome de la facturación de la actividad de restauración como consecuencia del derrumbamiento del turismo o porque las autoridades sanitarias han decretado el cierre temporal del establecimiento, todo ello como efectos directos del coronavirus, que imposibilitara o hiciera muy gravoso para el inquilino el pago de la renta inicialmente pactada.

El inquilino afectado puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato

Se plantea la duda si en estos casos el inquilino podría exigir una reducción de la renta, una suspensión del contrato, o incluso su resolución.

El inquilino afectado podrá invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato, que ya fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos pocos años (SSTS de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014).

Para evitar que el inquilino pueda exigir esta reducción de renta, la suspensión del contrato o su resolución, se puede incluir una cláusula anticoronavirus en el contrato que regule claramente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por causa de fuerza mayor no dará derecho al perjudicado a exigir la modificación, suspensión o resolución del contrato.

Si nos centramos en el ámbito estrictamente jurídico, los abogados estudiamos estos días si es de aplicación lo que se denomina “cláusula reubus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Aunque en términos generales podríamos entender que nos encontramos en una situación en la que resulta aplicable esta cláusula, es importante tener en cuenta dos cuestiones fundamentales en torno a la misma para que no dé lugar a confusión

En primer lugar, que la misma no produce la extinción, rescisión o resolución del contrato, sino tan solo una modificación de este encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Además, es importante distinguir esta cláusula de la “imposibilidad sobrevenida” o de la “imposibilidad absoluta de cumplimiento” ya que, a lo que nos estamos refiriendo, es a los supuestos en que la obligación contractual no ha devenido completamente imposible, sino excesivamente onerosa.

En segundo lugar, es importante tener en cuenta que esta cláusula no opera automáticamente, es decir, no podemos exigirle el mes que viene a nuestro arrendador que nos baje el precio de la renta por aplicación de la cláusula, sino que es necesario llegar a un acuerdo entre las dos partes para su aplicación ya que, a falta de acuerdo, tendremos que acudir a la vía judicial

Precisamente la vía judicial es en la que más incertidumbre se genera, pues no sabemos qué posición y postura tomarán los tribunales, ya que ha ido variando a lo largo de los años.

El Tribunal Supremo, inicialmente, solo admitía esta cláusula en supuestos sumamente excepcionales y de una forma muy cautelosa, aunque a raíz de la grave crisis económica del año 2008, fue flexibilizando su postura hasta llegar a la famosa Sentencia del año 2014, en las que se admite su aplicación por considerar que la crisis económica es un acontecimiento lo suficientemente relevante para generar una alteración extraordinaria que produzca un desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes, siempre que se dé el requisito de imprevisibilidad.

Por tanto, para que esta cláusula resulte admitida por los tribunales ante la crisis del coronavirus, habrá que atender a las consecuencias económicas de la misma, ya que han de ser de tal magnitud, que incrementen de modo significativo el riesgo de frustración del contrato de no modificarse y, también, han de ser de efectos profundos y prolongados en el tiempo y no meras dificultades temporales que pudieran encajar dentro de los riesgos propios de los negocios.

Habrá que tener en cuenta, además, una cuestión no prevista por la sentencia del año 2014, que es la repercusión que la reducción de las prestaciones pudiera tener para el arrendador, ya que, por ejemplo, una reducción de la renta podría llegar a afectar en las obligaciones que este tuviera asumidas con terceras personas, como bancos financiadores

Aunque tengamos que ser cautelosos sobre la aplicación de esta cláusula, debemos tener en cuenta que hay muchas fórmulas contractuales que podemos empezar a aplicar en la situación en la que nos encontramos: hacer una novación modificativa de los contratos, reduciendo proporcionalmente el precio de la renta o modificando su plazo de duración; también podemos suprimir la aplicación de determinadas cláusulas o dar una carencia en los pagos de la renta, mientras dure el estado de alarma (esto último es lo que más notamos que se nos demanda). Y, por supuesto, tener siempre en cuenta que todas estas deben darse de mutuo acuerdo.

Veamos un ejemplo de cláusula anticoronavirus:

“En caso de fuerza mayor el arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del contrato, ni la reducción de la renta pactada.

Se exime al propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control.

Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”

Para mayor seguridad se recomienda añadir una cláusula de cierre de respeto estricto a lo pactado por las partes.

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Protocolo de actuación frente al coronavirus para las empresas instaladoras españolas

CONAIF presenta un protocolo de actuación frente al coronavirus para las empresas instaladoras españolas

La Confederación Nacional de Asociaciones de Empresas de Instaladores y Fluidos (CONAIF) ha elaborado un protocolo de actuación para empresas instaladoras frente a la infección por coronavirus. Incluye una serie de recomendaciones y medidas preventivas con el objetivo de proteger la salud de los instaladores y sus trabajadores así como de los clientes, tratando de reducir al máximo las posibilidades de contagio cuando se accede a los hogares para atender los avisos de trabajo.

Este documento, que ha sido presentado al Ministerio de Sanidad y está sujeto, además, a las instrucciones que las autoridades sanitarias puedan ir estableciendo durante la crisis del coronavirus, ha sido preparado por CONAIF de cara a las primeras fases de la desescalada, que se prevén próximas.

El acceso a los domicilios de los ciudadanos es imprescindible para prestar determinados servicios relacionados con las instalaciones de agua, gas, calefacción, climatización y electricidad (instalaciones, mantenimientos, averías, reparaciones, emergencias…). Y debe hacerse, según CONAIF, siguiendo unas pautas concretas de actuación que minimicen el riesgo de contagio, tanto de los clientes como de los instaladores.

El protocolo recoge cinco escenarios diferentes y establece una serie de medidas preventivas y de protección en cada uno de ellos.

“Antes de ir al domicilio del cliente” es el primero. CONAIF aconseja a los instaladores, como primera medida de prevención, tomarse la temperatura, y si es superior a 37,5ºC no salir de casa y notificarlo al centro de salud. También evitar realizar cualquier actuación o desplazamiento si el instalador presenta síntomas compatibles con el Covid-19 (tos, dificultad respiratoria…). Y salir siempre de casa o de la empresa con la mascarilla puesta.

El segundo escenario previsto es el del “Transporte” o desplazamiento hasta el domicilio del cliente. Se recomienda al instalador utilizar el vehículo de forma individual, siempre que sea posible. Si es necesario compartirlo, no deberá sentarse más de una persona por fila de asientos y la situación entre los ocupantes deberá ser en diagonal para mantener la mayor distancia posible.

En aquellos vehículos, como las furgonetas de trabajo, que disponen de una única fila de asientos podrán ir dos personas en la cabina con la máxima separación.

Además, se recomienda desinfectar el vehículo tras cada uso, utilizando gel hidroalcohólico u otros desinfectantes o productos autorizados.

En el tercero de los escenarios, “Antes de la intervención en el domicilio”, CONAIF aconseja al instalador, como primer paso, mostrar al cliente la homologación correspondiente de que es instalador autorizado para después pasar a informarle de que, por seguridad y en la medida de lo posible, permanezca en otra estancia de la vivienda o mantenga una separación de, al menos, 2 metros. Se deberá evitar darle la mano y realizar cualquier otro saludo con contacto físico.

Además de extremar las medidas higiénicas, el instalador deberá estar protegido con los EPIs necesarios (guantes, mascarilla, gafas de seguridad, pantalla facial) según la evaluación de riesgos que realice.

“Durante la intervención en el domicilio”, el cuarto de los escenarios previstos en el protocolo, CONAIF recomienda, entre otras medidas, ventilar la estancia, mantener las herramientas tapadas, limpiar previamente con productos desinfectantes las superficies de los equipos e instalaciones que se vayan a manipular y mantener la máxima protección con los EPIs.

Por último, “Al finalizar la intervención en el domicilio” el protocolo de actuación recomienda no dejar residuos ni EPIs en el domicilio, quitarse con seguridad los EPIs y desecharlos si son de un solo uso siguiendo unas pautas marcadas que evitan la dispersión del virus, desinfectar las herramientas y material utilizado, así como lavar la ropa de trabajo a más de 60º y sin mezclar con otras prendas.

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FUENTE: www.conaif.es

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¿Puede un vecino modificar la imagen de la comunidad por su cuenta?

Muchas veces resulta muy complicado gestionar una comunidad de vecinos. En ocasiones alguno de los propietarios desea realizar alteraciones estéticas en una comunidad de vecinos, ¿cómo debemos gestionarlas?

La estética es algo completamente personal, cada uno tiene su propio gusto, motivo por el que las decisiones sobre los colores y elementos que conforman la fachada o las zonas comunes de las comunidades de vecinos siempre son controvertidas.

A la hora de gestionar una alteración estética conforme a la legalidad, los Administradores de Fincas colegiados siempre siguen las indicaciones de la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, estos son los reglamentos que marcan los límites de seguridad e imagen que debe cumplir una comunidad de vecinos.

En el día a día de las comunidades de vecinos las modificaciones estéticas suelen surgir en dos situaciones, cuando las quieren realizar los propios vecinos o cuando lo hace un local comercial situado en el exterior de la comunidad.

¿Puede un vecino modificar la imagen de la comunidad por su cuenta?

Acristalamiento de balcones, modificaciones en los revestimientos de ventanas o la instalación de un toldo diferente al resto de vecinos son algunas de las modificaciones estéticas que los vecinos intentan realizar por su cuenta. Sin embargo, el Código Civil en su artículo 396 es muy claro, no están permitida la modificación por parte de un propietario de la imagen o configuración de la fachada, así como del suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas o elementos estructurales como pilares, vigas, forjados y muros de carga. Todas estas modificaciones deben haber sido solicitadas previamente y contar con la aprobación de la junta de propietarios para poder realizarse.

Si deseas saber más información sober las alteraciones estéticas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros www.gescomnavarra.com