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Consejos antes de comprar una vivienda

Averigua el estado de la vivienda: ¿Hay cargas pendientes?

Siempre hay que comprobar si la vivienda está libre de cargas. En otras palabras, comprobar si tiene o no hipoteca, si hay alguna orden de embargo sobre ella o si pesa cualquier tipo de deuda adicional como, por ejemplo, cuotas de la comunidad sin pagar.

Para comprobar el estado de la vivienda que vas a comprar y si hay cargas pendientes puedes acudir al Registro de la Propiedad para solicitar una Nota Simple Informativa. Este documento contiene información jurídica clave como la siguiente:

  • Descripción de la vivienda con la localización, el tipo de vivienda, la superficie construida y útil, polígono, parcela, referencia catastral y división horizontal. Estos son los datos básicos de la vivienda.
  • Titularidad de la vivienda. Es decir, de quien es la casa en realidad junto con su participación en posibles portales o trasteros.
  • Cargas como hipotecas y otras deudas. Estas cargas pesan sobre la vivienda y no sobre el propietario, así que en caso de no quedar saldadas, pasarían a ser tuyas.
  • Cargos como la comunidad de propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de la comunidad de propietarios los futuros dueños de una vivienda responden de las deudas pendientes del nuevo inmueble del año natural de la compra y de los tres anteriores.El vendedor ha de aportar un certificado en el que se exponga si el inmueble tiene alguna deuda pendiente en la comunidad o está al corriente de pago.NO EXIMAS al vendedor de aportarlo ya que podría acarrearte consecuencias económicas.

Dentro de las posibles cargas figura el IBI. Este impuesto no siempre se paga a principio de año, pero siempre corresponde al titular a 1 de enero abonarlo. Para asegurarte que está pagado, pide un justificante de pago de los años anteriores. En este caso la deuda no recaerá sobre la vivienda, sino sobre el propietario en ese momento, aunque muchos ayuntamientos optan por reclamarlo al nuevo dueño.

Certifica quién vende la casa

La Nota Simple Informativa de la vivienda te dará esta información y es importante que la leas. Para que la venta sea efectiva deben firmar todos los propietarios. Además, te servirá para evitar estafas como que vendedor y propietario no coincidan.

Pide toda la información sobre la vivienda

El registro de la propiedad te va a dar muchos datos de la casa, pero no todos. Pide al dueño un plano general de casa, pero también de las redes eléctricas de agua, gas y calefacción.

Del mismo modo, también deberías pedir una memoria de calidades que te dirá los materiales que se usaron para la construcción, aislamientos términos, acústicos… En las casas de segunda mano es posible que hayan tirado esta información.

Lo que sí o sí deben proporcionarte es el certificado y etiqueta de eficiencia energética. Este dato es obligatorio desde 2013 para cualquier compra-venta de vivienda.

 

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Certificado Digital Comunidades de Vecinos

¿Sabes que tu Comunidad está obligada a tener Certificado Digital?

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO DIGITAL PARA COMUNIDADES?

El certificado digital para comunidades de propietarios es como tu DNI electrónico, pero de la comunidad. Instalado en el ordenador, permite realizar un conjunto de trámites por vía telemática.

Las Comunidades de Propietarios están obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas

Desde el pasado 02 de octubre de 2016 a raíz de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas las Comunidades de Propietarios están obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas.

¿Qué puede ocurrir si la Comunidad de Propietarios no dispone de un Certificado Digital?

 

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro.

Las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente a través del registro electrónicoSede Electrónica – AEAT

El incumplimiento de relacionarse electrónicamente con la AEAT,  tal como la presentación de documentos y solicitudes a través de Registro, establece la imposición de una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.

¿Qué pasos ha de seguir la Comunidad de Propietarios para obtener el Certificado Digital?

La Comunidad tiene dos opciones para la obtención del Certificado Digital

Primera opción- El Presidente en su calidad de Representante legal de la Comunidad de Propietarios

El Presidente es quién puede solicitar el Certificado Digital a través de la FNMT:  Representante de Entidad Sin Personalidad Jurídica

Una vez registrado y obtenido el Código de Solicitud el Presidente ha de acudir con la acreditación de la identidad a una Oficina de Registro de la Agencia Tributaria para posteriormente, haciendo uso de su Código de Solicitud,  descargar e instalar el Certificado Digital de la Comunidad.

Una vez obtenido el certificado podrá acceder a la Dirección Electrónica Habilitada (DEH) para la recepción de las notificaciones administrativas que por vía telemática puedan practicar las distintas Administraciones Públicas.

Esta primera opción, además de muy laboriosa por los trámites que supone, desplazamientos, además de requerir unos determinados conocimientos tecnológicos por parte del Presidente de la Comunidad para llevar a cabo su tramitación, tiene el inconveniente añadido de que cada año se suele cambiar de Presidente de la Comunidad, lo que se hace del todo engorroso este trámite. Pues cada cambio de Presidente de la Comunidad supondrá iniciar de nuevo los trámites para obtener el Certificado Digital como Representante.

Ello, sin obviar la nueva carga que supone para el Presidente de la Comunidad, como responsable del Certificado estar al tanto de las notificaciones electrónicas, pues tal y como contempla el artículo 43 de la referida Ley 39/2015:

“Cuando la notificación por medios electrónicos sea de carácter obligatorio se entenderá rechazada cuando hayan transcurrido diez días naturales desde la puesta a disposición de la notificación sin que se acceda a su contenido“.

Lo que supone que con una periodicidad de no más de 9 días, el Presidente de de la Comunidad tendría que comprobar si hay nuevas notificaciones.

Segunda opción- El Administrador puede ser apoderado por la Comunidad de Propietarios

Para ello, la Junta de Propietarios ha de acordar el nombramiento expreso del Administrador como su representante legal ante la Administración para la obtención del Certificado Digital de la Comunidad, y a realizar por medios telemáticos todos los trámites y actuaciones en la sede electrónica de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), y  resto de Organismos Públicos.

De esta forma el Administrador se hace responsable de la recepción en su buzón electrónico de las posibles notificaciones de la Comunidad de Propietarios, así como de la presentación de documentos y solicitudes mediante el Certificado Digital de la Comunidad. Lo que garantiza el correcto cumplimiento de los plazos, en evitación de posibles perjuicios o sanciones.

En conclusión, con esta nueva obligación de relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas por parte de las Comunidades de Propietarios se hace del todo necesaria la actuación de un Administrador de Fincas Colegiado que actúe con todas las garantías para la tranquilidad de los propietarios.

En Gescom Navarra, Administrador de fincas colegiado en Navarra, trabajamos para que los propietarios queden liberados de la carga que supone el cumplimiento de los derechos y deberes inherentes a la propiedad horizontal, con todas las garantías.

GESCOM te hace la vida más fácil, https://www.gescomnavarra.com/

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Instalación del contador individual de calefacción

Normativa calefacción central 2020; Aprobado el Real Decreto de contabilización consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios.

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto por el que se regula la instalación de contadores individuales en los edificios con sistemas de calefacción y refrigeración central, publicado en el BOE el 6 de agosto. La normativa (que lleva en proceso de trámite legislativo desde 2019) se aprueba en cumplimiento de la normativa de la Unión Europea (UE), que mantiene un procedimiento de infracción contra España desde 2015 por no haberla adoptado. Su aplicación redundará en un menor gasto energético en las viviendas -con un ahorro medio estimado del 24%-, aumentando la autonomía de los usuarios para decidir cómo optimizar su consumo y mejorar el confort de su vivienda.

El Real Decreto fija como fecha límite entre 2022 y 2023 para activar estos dispositivos en los edificios que los necesiten, dependiendo de la zona climática en la que se encuentren. No habrá, por tanto, una obligación inmediata de adaptar las viviendas de cara al próximo inverno 2020-2021.

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En la siguiente tabla, que ofrece el Anejo B del CTE, se pueden localizar las distintas zonas climáticas en las que se divide España organizadas por provincias:

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Este Real Decreto tiene como finalidad realizar la transposición completa de varias Directivas europeas, entre ellas la Directiva 2018/2002 que marca la obligatoriedad de la contabilización de consumos de calefacción y la obligatoriedad de individualizar esta contabilización en el caso de edificios con calefacciones centralizadas, lo que obligaría a instalar repartidores de costes de calefacción y válvulas termostáticas en miles de viviendas.

La normativa será de aplicación obligatoria en edificios con sistemas de calefacción o refrigeración construidos antes de la aprobación del RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios) de 1998, ya que todos los edificios construidos posteriormente ya están obligados a instalar dispositivos de contabilización individuales.

Quedan exentos de la instalación de contadores individuales los edificios situados en las zonas más cálidas del país y los supuestos en los que la inversión no pueda recuperarse en un máximo de cuatro años, a partir de los ahorros que se pueden generar. Además, los consumidores con la condición de vulnerables podrán ser beneficiarios de una ayuda directa para el cumplimiento de esta obligación, con cargo a los Presupuestos Generales del Estado.

Se estima que su aplicación podrá impulsar la creación de entre 2.000 y 3.000 puestos de trabajo, directos e indirectos, vinculados fundamentalmente a las cerca de 1.500 pequeñas y medias empresas (PYMEs) que cuentan con homologación para realizar este tipo de instalaciones.

Fechas límite para cumplir con la normativa de individualización de calefacción central

El Real Decreto establece un calendario gradual para el cumplimiento de sus obligaciones que alcanza 2022, de modo que no será necesario realizar la instalación en el próximo invierno 2020-2021. En concreto, la norma establece dos plazos: primero, la fecha límite para obtener al menos un presupuesto estandarizado; y, segundo, la fecha límite para tener activa la instalación, que será siempre 15 meses después.

Los límites temporales para obtener al menos un presupuesto acreditativo son:

  • 1 de febrero de 2021, para edificios de uso diferente a vivienda y, si se ubican en la zona climática E (la más fría), edificios de 20 viviendas o más.
  • 1 de julio de 2021, para edificios con menos de 20 viviendas si se ubican en zona climática E; e inmuebles con al menos 20 viviendas localizados en zona climática D.
  • 1 de diciembre de 2021, edificios de menos de 20 viviendas en la zona D; y edificios de al menos 20 viviendas en la zona climática C.
  • 1 de febrero de 2022 para edificios de menos de 20 viviendas localizados en la zona C.

Teniendo en cuenta que el titular deberá proceder a la instalación en un plazo máximo de 15 meses desde las fechas límite para pedir presupuesto, los contadores o repartidores deberán estar activos, respectivamente, no más tarde del 1 de mayo de 2022; 1 de octubre de 2022; 1 de marzo de 2023; y 1 de mayo de 2023.

Mapa de zonas climáticas ofrecido por ANIRCA

Con estos plazos amplios, el Real Decreto facilita que la instalación sea acometida en periodos en los que no sea necesario encender la calefacción y que las 1.500 empresas -en su mayoría PYMES- que cuentan con homologación en la actualidad puedan atender todas las solicitudes. Se estima que la aplicación del Real Decreto generará en torno a 2.000 o 3.000 puestos de trabajos, directos e indirectos.

Por otro lado, y con el objeto de apoyar a los colectivos más vulnerables en la implantación de esta medida, que favorecerá un consumo más eficiente, el Gobierno habilitará una partida presupuestaria para la concesión de ayudas.

FUENTE: https://www.caloryfrio.com/

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El cambio climático sobrecalentará dos veces más las viviendas

Las viviendas que no inviertan en aislamiento, se sobrecalentarán dos veces más.

El nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE) marcará las reglas que tendrán que seguir las promotoras y empresas del sector para adaptarse al modelo de construcción europeo, que tiene su origen en el fomento de los edificios de consumo de energía casi nulo (EECN). Una exigencia que afectará a cualquier solicitud de licencia de obra que se presente, ya sea para nueva construcción o para una intervención importante en edificios existentes.

Para llegar a unos mínimos de eficiencia energética, las promotoras estarán obligadas a incluir en el proyecto y en la propia construcción equipos más eficientes y sostenibles y una mejora en la calidad de las envolventes térmicas. Instalaciones capaces de alcanzar unas condiciones adecuadas de confort con el mínimo gasto energético para el usuario.

Un estudio pionero liderado por el Laboratorio de Control de Calidad en la Edificación del Gobierno Vasco, analiza no sólo el grado de confort de un bloque de viviendas según la normativa EECN del CTE, sino también el comportamiento de este tipo de edificios y, más concretamente, el riesgo de sobrecalentamiento que puede tener en su interior causado por el cambio climático.

El estudio “Confort térmico y riesgo de sobrecalentamiento en viviendas plurifamiliares EECN –Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo” compara, mediante una batería de 12 simulaciones dinámicas, las condiciones interiores de las 32 viviendas de este bloque construido en 2014 con otro edificio gemelo mejorado en el que se incorporan medidas pasivas y equipos eficientes. El Laboratorio centra este estudio en Madrid por tener un clima dual con alta demanda de calor y frío.

Con las mejoras consideradas, un edificio EECN mejorado consigue ahorrar la mitad del consumo de refrigeración. Por ejemplo, el tiempo de sobrecalentamiento sin utilizar el aire acondicionado es menor gracias a las medidas propuestas en el estudio, llegando a reducir el periodo de calor a menos de dos meses. En viviendas sin aire acondicionado, el edificio base se sobrecalienta el doble que el mejorado.

Fuente: idealista/news

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Riesgos laborales relacionadas con la pandemia

Las empresas que no garanticen la distancia de seguridad entre los trabajadores se enfrentan a multas de hasta 40.985 euros

El Gobierno crea varias infracciones graves en prevención de riesgos laborales relacionadas con la pandemia, como no garantizar la distancia de 1,5 metros entre trabajadores o no darles los equipos de protección en caso de que esta sea imposible de mantener.

Fuentes del Ministerio de Trabajo recuerdan que no toda actuación de la Inspección deriva en multa, ya que los funcionarios analizan cada situación e incluso en ocasiones se emite un requerimiento para que la empresa corrija su comportamiento en un plazo de tiempo en los casos menos graves y que no existe mala fe por parte de la compañía. Si la situación es merecedora de multa, estas tienen varios grados, y se concluirá cuál se aplica teniendo en cuenta las circunstancias de cada situación. Las multas más elevadas, de algo más de 40.000 euros, se impondrían en los casos más flagrantes, en los que se tiene en cuenta la peligrosidad, el carácter de los riesgos, la gravedad de los daños producidos y el número de trabajadores afectados, explican en Trabajo.

Las medidas cuyo incumplimiento es calificado como “infracción grave” en materia de prevención de riesgos laborales son las siguientes:

— Adoptar medidas de ventilación, limpieza y desinfección adecuadas a las características e intensidad de uso de los centros de trabajo, con arreglo a los protocolos que se establezcan en cada caso.

— Poner a disposición de los trabajadores agua y jabón, o geles hidroalcohólicos o desinfectantes con actividad virucida, autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad para la limpieza de manos.

— Adaptar las condiciones de trabajo, incluida la ordenación de los puestos de trabajo y la organización de los turnos, así como el uso de los lugares comunes de forma que se garantice el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal mínima de 1,5 metros entre los trabajadores. Cuando ello no sea posible, deberá proporcionarse a los trabajadores equipos de protección adecuados al nivel de riesgo.

— Adoptar medidas para evitar la coincidencia masiva de personas, tanto trabajadores como clientes o usuarios, en los centros de trabajo durante las franjas horarias de previsible mayor afluencia.

FUENTE: eldiario.es

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Regiones más rentables para invertir en una vivienda para alquiler

Navarra es la comunidad autónoma más rentable a la hora de invertir en una vivienda para ponerla en alquiler. La región, con una rentabilidad del 6,91%, es en la que más sale a cuenta comprar una vivienda para arrendarla después, de acuerdo con el informe de pisos.com que analiza el mercado en el segundo trimestre del año.

La comunidad foral supera a Aragón (6,76%), Castilla La Mancha (6,65%), Madrid (6,57%), Cataluña (6,47%), Castilla y León (6,42%), Comunidad Valenciana (6,33%), Región de Murcia (6,32%) y Cantabria (6,30%) como destino más apetecible para los inversores. Estos nueve territorios son los que superan la media nacional, que está en el 6,16%.

Pisos.com calcula, para una vivienda media de 192.774 euros y un alquiler medio de 990 euros, un beneficio medio de ese 6,16% que supera con creces el 5,27% del mismo periodo del año pasado. En ese sentido, el mercado de alquiler sale más o menos indemne de la crisis económica generada por la pandemia del coronavirus.

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Consejos para evitar robos en verano

Los expertos recomiendan tras varios meses de confinamiento, y ante los previsibles desplazamientos entre comunidades autónomas a segundas residencias de cara al verano, lo que propicia la posibilidad de ser víctima de un robo, simular que la vivienda se encuentra habitada y no difundir nuestras vacaciones en las redes sociales, además de conectar el dispositivo de alarma ante posibles

Horas punta de robos

Los ladrones también cuentan con sus horarios favoritos para perpetrar sus robos, tal y como demuestra el Barómetro de Seguridad de Securitas Direct, cuyos datos se han extraído de sus dos Centrales Receptoras de Alarmas, las dos más grandes de Europa.

Las horas punta de las intrusiones son las noches y madrugadas de los fines de semana, desde las 21h hasta las 2h, momentos en los que es más fácil que las casas estén vacías y cuando los ladrones llevan a cabo los robos.

Estos son 7 consejos que pueden ayudarte a mantener a salvo tu hogar durante las vacaciones:

  • No anunciar qué nos vamos de viaje o publicarlo en redes sociales.
  • Dejar algunas persianas subidas: Dejar todo cerrado a cal y canto haría demasiado evidente que la vivienda no está ocupada, así que procura cerrar bien las puertas y ventanas, pero deja que entre algo de luz para que parezca que hay alguien. Además, podéis pedir a un familiar, amigo o vecino de confianza que se pase por allí cada cierto tiempo y suba o baje algunas persianas.
  • Los temporizadores pueden ser grandes aliados: Instalarlos en las luces para que se enciendan y apaguen a determinadas horas puede ayudar a simular que hay alguien en casa.
  • La acumulación de correo también es un indicador que los ladrones utilizan para averiguar qué domicilios están vacíos. Como en el caso de las persianas, un familiar, amigo o vecino de confianza puede ayudarte con eso si te planeas estar demasiados días fuera.
  • Evita dejar objetos de valor a la vista, ya sea dinero en efectivo, joyas o cualquier otro elemento que pueda ser tentador. Si tienes caja fuerte en casa aprovéchala e introduce todo lo que veas necesario antes de salir.
  • Aconsejamos desactivar la geolocalización de tus dispositivos y aplicaciones móviles.
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El IVA e IRPF del alquiler durante el COVID-19

Las normas tributarias señalan que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales de declarar por el IRPF aunque no haya recibido las cantidades comprometidas.

Moratoria o condonación del pago del alquiler

En este punto, el criterio de Hacienda es que si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

En cuanto al IRPF, el criterio de Hacienda es que el arrendador deberá imputar el rendimiento íntegro (ingresos) obtenido estos meses, en función de cuando sea exigible la nueva renta. Y ello, de acuerdo con los nuevos plazos acordados por las partes. Además, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios, y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias durante esos meses, al seguir arrendado el inmueble.

Rebaja en el importe del alquiler

Del mismo modo, si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

En el IRPF, el arrendador reflejará como rendimiento íntegro (ingresos) durante esos meses, la nueva renta acordada por las partes, cualquiera que sea su importe. Y, como en el caso anterior, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias al seguir arrendado el inmueble.

Retenciones del IRPF sobre el importe del alquiler

Además, hay que tener en cuenta que algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención (19%) en función de la condición del inquilino. Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.

Pues bien, la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague de acuerdo con el nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. Por tanto, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención. Y se paga la nueva renta pactada, la retención deberá calcularse, e ingresarse en Hacienda, sobre el importe de dicha nueva renta. Además, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada.

 Necesidad de modificar el contrato de alquiler, o de incorporar un anexo

Para que todo lo anterior sea aplicable, lo primero y fundamental es acreditar la realidad de la condonación, moratoria, suspensión, o rebaja del alquiler. Y ello podrá realizarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Y es que lo fundamental es poder demostrar que no estamos ante una situación de impago del alquiler, sino ante la fijación de una nueva renta durante unos meses. Y ello, porque tanto en IRPF como en IVA, el impago del alquiler no exime al propietario de declarar la renta, o ingresar el IVA.

Cierto es que las leyes de ambos impuestos prevén mecanismos para compensar el impago. Estos son la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (art. 23.1.3º Ley 35/2006), y de la modificación de la base imponible en el IVA (art. 80.Cuatro Ley 37/1992). Pero ello no siempre será posible.

Por ello, es recomendable poder demostrar que no estamos ante un impago, sino ante un acuerdo entre propietario e inquilino. Ello, además, será beneficioso para ambas partes. Para el propietario, en el aspecto fiscal, porque le permitirá tributar solo por la renta obtenido. Y para el inquilino, porque evitará que aquél pueda reclamarle en el futuro la renta dejada de pagar durante la crisis del COVID-19.

 

 

 

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¿Podemos poner una cláusula anticoronavirus en el contrato de alquiler?

La pandemia COVID-19, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

En el peor de los casos dicho impacto puede consistir en una alteración de las circunstancias del contrato que comporte un importante desequilibrio de las prestaciones contractuales en grave perjuicio del inquilino que imposibilite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o las haga extremadamente onerosas. En otras palabras, podría suceder que se produjera un desplome de la facturación de la actividad de restauración como consecuencia del derrumbamiento del turismo o porque las autoridades sanitarias han decretado el cierre temporal del establecimiento, todo ello como efectos directos del coronavirus, que imposibilitara o hiciera muy gravoso para el inquilino el pago de la renta inicialmente pactada.

El inquilino afectado puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato

Se plantea la duda si en estos casos el inquilino podría exigir una reducción de la renta, una suspensión del contrato, o incluso su resolución.

El inquilino afectado podrá invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato, que ya fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos pocos años (SSTS de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014).

Para evitar que el inquilino pueda exigir esta reducción de renta, la suspensión del contrato o su resolución, se puede incluir una cláusula anticoronavirus en el contrato que regule claramente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por causa de fuerza mayor no dará derecho al perjudicado a exigir la modificación, suspensión o resolución del contrato.

Si nos centramos en el ámbito estrictamente jurídico, los abogados estudiamos estos días si es de aplicación lo que se denomina “cláusula reubus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Aunque en términos generales podríamos entender que nos encontramos en una situación en la que resulta aplicable esta cláusula, es importante tener en cuenta dos cuestiones fundamentales en torno a la misma para que no dé lugar a confusión

En primer lugar, que la misma no produce la extinción, rescisión o resolución del contrato, sino tan solo una modificación de este encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Además, es importante distinguir esta cláusula de la “imposibilidad sobrevenida” o de la “imposibilidad absoluta de cumplimiento” ya que, a lo que nos estamos refiriendo, es a los supuestos en que la obligación contractual no ha devenido completamente imposible, sino excesivamente onerosa.

En segundo lugar, es importante tener en cuenta que esta cláusula no opera automáticamente, es decir, no podemos exigirle el mes que viene a nuestro arrendador que nos baje el precio de la renta por aplicación de la cláusula, sino que es necesario llegar a un acuerdo entre las dos partes para su aplicación ya que, a falta de acuerdo, tendremos que acudir a la vía judicial

Precisamente la vía judicial es en la que más incertidumbre se genera, pues no sabemos qué posición y postura tomarán los tribunales, ya que ha ido variando a lo largo de los años.

El Tribunal Supremo, inicialmente, solo admitía esta cláusula en supuestos sumamente excepcionales y de una forma muy cautelosa, aunque a raíz de la grave crisis económica del año 2008, fue flexibilizando su postura hasta llegar a la famosa Sentencia del año 2014, en las que se admite su aplicación por considerar que la crisis económica es un acontecimiento lo suficientemente relevante para generar una alteración extraordinaria que produzca un desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes, siempre que se dé el requisito de imprevisibilidad.

Por tanto, para que esta cláusula resulte admitida por los tribunales ante la crisis del coronavirus, habrá que atender a las consecuencias económicas de la misma, ya que han de ser de tal magnitud, que incrementen de modo significativo el riesgo de frustración del contrato de no modificarse y, también, han de ser de efectos profundos y prolongados en el tiempo y no meras dificultades temporales que pudieran encajar dentro de los riesgos propios de los negocios.

Habrá que tener en cuenta, además, una cuestión no prevista por la sentencia del año 2014, que es la repercusión que la reducción de las prestaciones pudiera tener para el arrendador, ya que, por ejemplo, una reducción de la renta podría llegar a afectar en las obligaciones que este tuviera asumidas con terceras personas, como bancos financiadores

Aunque tengamos que ser cautelosos sobre la aplicación de esta cláusula, debemos tener en cuenta que hay muchas fórmulas contractuales que podemos empezar a aplicar en la situación en la que nos encontramos: hacer una novación modificativa de los contratos, reduciendo proporcionalmente el precio de la renta o modificando su plazo de duración; también podemos suprimir la aplicación de determinadas cláusulas o dar una carencia en los pagos de la renta, mientras dure el estado de alarma (esto último es lo que más notamos que se nos demanda). Y, por supuesto, tener siempre en cuenta que todas estas deben darse de mutuo acuerdo.

Veamos un ejemplo de cláusula anticoronavirus:

“En caso de fuerza mayor el arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del contrato, ni la reducción de la renta pactada.

Se exime al propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control.

Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”

Para mayor seguridad se recomienda añadir una cláusula de cierre de respeto estricto a lo pactado por las partes.

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Protocolo de actuación frente al coronavirus para las empresas instaladoras españolas

CONAIF presenta un protocolo de actuación frente al coronavirus para las empresas instaladoras españolas

La Confederación Nacional de Asociaciones de Empresas de Instaladores y Fluidos (CONAIF) ha elaborado un protocolo de actuación para empresas instaladoras frente a la infección por coronavirus. Incluye una serie de recomendaciones y medidas preventivas con el objetivo de proteger la salud de los instaladores y sus trabajadores así como de los clientes, tratando de reducir al máximo las posibilidades de contagio cuando se accede a los hogares para atender los avisos de trabajo.

Este documento, que ha sido presentado al Ministerio de Sanidad y está sujeto, además, a las instrucciones que las autoridades sanitarias puedan ir estableciendo durante la crisis del coronavirus, ha sido preparado por CONAIF de cara a las primeras fases de la desescalada, que se prevén próximas.

El acceso a los domicilios de los ciudadanos es imprescindible para prestar determinados servicios relacionados con las instalaciones de agua, gas, calefacción, climatización y electricidad (instalaciones, mantenimientos, averías, reparaciones, emergencias…). Y debe hacerse, según CONAIF, siguiendo unas pautas concretas de actuación que minimicen el riesgo de contagio, tanto de los clientes como de los instaladores.

El protocolo recoge cinco escenarios diferentes y establece una serie de medidas preventivas y de protección en cada uno de ellos.

“Antes de ir al domicilio del cliente” es el primero. CONAIF aconseja a los instaladores, como primera medida de prevención, tomarse la temperatura, y si es superior a 37,5ºC no salir de casa y notificarlo al centro de salud. También evitar realizar cualquier actuación o desplazamiento si el instalador presenta síntomas compatibles con el Covid-19 (tos, dificultad respiratoria…). Y salir siempre de casa o de la empresa con la mascarilla puesta.

El segundo escenario previsto es el del “Transporte” o desplazamiento hasta el domicilio del cliente. Se recomienda al instalador utilizar el vehículo de forma individual, siempre que sea posible. Si es necesario compartirlo, no deberá sentarse más de una persona por fila de asientos y la situación entre los ocupantes deberá ser en diagonal para mantener la mayor distancia posible.

En aquellos vehículos, como las furgonetas de trabajo, que disponen de una única fila de asientos podrán ir dos personas en la cabina con la máxima separación.

Además, se recomienda desinfectar el vehículo tras cada uso, utilizando gel hidroalcohólico u otros desinfectantes o productos autorizados.

En el tercero de los escenarios, “Antes de la intervención en el domicilio”, CONAIF aconseja al instalador, como primer paso, mostrar al cliente la homologación correspondiente de que es instalador autorizado para después pasar a informarle de que, por seguridad y en la medida de lo posible, permanezca en otra estancia de la vivienda o mantenga una separación de, al menos, 2 metros. Se deberá evitar darle la mano y realizar cualquier otro saludo con contacto físico.

Además de extremar las medidas higiénicas, el instalador deberá estar protegido con los EPIs necesarios (guantes, mascarilla, gafas de seguridad, pantalla facial) según la evaluación de riesgos que realice.

“Durante la intervención en el domicilio”, el cuarto de los escenarios previstos en el protocolo, CONAIF recomienda, entre otras medidas, ventilar la estancia, mantener las herramientas tapadas, limpiar previamente con productos desinfectantes las superficies de los equipos e instalaciones que se vayan a manipular y mantener la máxima protección con los EPIs.

Por último, “Al finalizar la intervención en el domicilio” el protocolo de actuación recomienda no dejar residuos ni EPIs en el domicilio, quitarse con seguridad los EPIs y desecharlos si son de un solo uso siguiendo unas pautas marcadas que evitan la dispersión del virus, desinfectar las herramientas y material utilizado, así como lavar la ropa de trabajo a más de 60º y sin mezclar con otras prendas.

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FUENTE: www.conaif.es